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Crédito Rural e Alienação Fiduciária Superveniente: o desafio nos registros de imóveis

A Lei nº 14.711/2023 trouxe soluções para facilitar o uso de garantias em operações de crédito, combatendo a subutilização de ativos imobiliários. As mudanças nas regras da alienação fiduciária superveniente podem otimizar transações e garantir segurança jurídica.

Autores: Fernanda Milnitsky e Gabriela Vieira Suzin

As novidades trazidas pela recente Lei nº 14.711/2023 em relação à alienação fiduciária superveniente representam um avanço significativo no arcabouço jurídico para o mercado de crédito, especialmente no que diz respeito à utilização mais eficiente dos ativos imobiliários rurais como garantia. A inclusão de previsão expressa de possibilidade de registro e regulamentação da alienação fiduciária superveniente, bem como as regras para sua execução e sua extraconcursalidade na recuperação judicial, oferecem alternativas com segurança jurídica tanto para os credores quanto para os devedores.

Isso porque, estas mudanças representam a possibilidade de o devedor fiduciante contratar a constituição de novas garantias sobre o mesmo imóvel, as quais ficam com a eficácia suspensa até a superveniência da propriedade plena. Desse modo, com a quitação da dívida anteriormente garantida, a propriedade resolve-se em relação ao primeiro credor fiduciário, retornando ao patrimônio do devedor, que já a terá alienado fiduciariamente em razão de operação de crédito nova e autônoma, passando automaticamente a garantir a dívida subsequente. A nova modalidade de garantia não só amplia as possibilidades de financiamento, mas também contribui para a redução dos custos e dos prazos envolvidos nas operações de crédito.

Considerando que, em grande parte das vezes, o montante do crédito concedido pode ser inferior ao valor do imóvel dado em garantia, o mecanismo maximizará a utilização do patrimônio do fiduciante, representando a oportunidade de aproveitamento, pelo mercado de crédito, de um capital correspondente à diferença do saldo devedor da operação principal e o valor de avaliação do imóvel gravado com a garantia, o qual, costumeiramente, permanecia imobilizado até que se consolidasse a propriedade plena pelo devedor. Frisa-se, no entanto, que estas atualizações trazem às instituições bancárias e de concessão de crédito um ponto de atenção, tendo em vista que devem buscar garantir as corretas avaliações dos imóveis, considerando as alienações anteriores, de modo que, efetivamente, exista um saldo suficiente que garanta a nova operação.

Por outro lado, ainda que sejam diversos os benefícios às partes envolvidas a partir desta nova lei, é importante ressaltar que a implementação dessas mudanças pode enfrentar desafios práticos, como a divergência de interpretação por parte dos registradores de imóveis quando da solicitação de registro de alienação superveniente. Para contornar essas questões, orientações claras e precisas, como as emitidas pelas corregedorias estaduais, são essenciais para garantir a efetividade do registro da nova alienação fiduciária, sendo importante acompanhar os entendimentos que estão sendo formados a partir da previsão feita pela Lei nº 14.711/2023.

No contexto específico das operações de crédito no agronegócio, a redação cuidadosa das cláusulas contratuais é fundamental para garantir a conformidade com as exigências dos registradores e para assegurar a eficácia da garantia, sem prejuízo de uma interlocução com os registradores para esclarecimentos de dúvidas e formação do convencimento. Assim, tanto os credores quanto os devedores devem estar atentos às especificidades dessa modalidade de garantia e buscar assessoria jurídica especializada para evitar eventuais impasses no registro e na execução das operações.

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