Em 27 de junho de 2022 foi publicada a Lei Federal n. 14.382/2022 que modernizou e simplificou alguns procedimentos de registros públicos e incorporações imobiliárias. Dentre as alterações, se destaca a regulamentação de uma nova modalidade de incorporação imobiliária relativa a casas isoladas ou geminadas, que passou a fazer parte da Lei de Incorporação Imobiliária.
Este novo regime de incorporação se caracteriza pela alienação de lotes urbanos quando vinculados a construção de casas, sem a necessidade de constituição de condomínio, assistindo, por exemplo, ao modelo de bairros planejados. As casas são independentes entre elas, uma vez que não estão atreladas por um regime de condomínio, tendo, cada uma, acesso direto às vias públicas.
O incorporador poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão as futuras unidades autônomas de casa a serem edificadas sobre a totalidade ou parte dos lotes integrantes de um parcelamento do solo, após o registro do memorial de incorporação no registro de imóveis competente, que deverá ocorrer na matrícula mãe do loteamento com a indicação dos lotes que serão objeto da incorporação, mesmo após a conclusão das obras de infraestrutura.
Para viabilizar este modelo de incorporação, as futuras unidades autônomas devem decorrer de um parcelamento regular do solo promovido pelo incorporador ou de loteamento/desmembramento já implantado no local e devidamente registrado no Registro de Imóveis, caso este último possua a infraestrutura adequada para servir as casas que serão construídas.
Cabe destacar que a incorporação não está vinculada a finalização das obras do loteamento, podendo ser registrada antes ou depois da emissão Termo de Verificação de Obras (“TVO”). Entretanto, é importante salientar que a incorporação imobiliária e o loteamento, mesmo interligados nessa modalidade de construção e alienação de casas isoladas, são instituições distintas, sendo aplicada a legislação própria para cada uma. Assim, para fins da incorporação, todos os negócios jurídicos que envolvem o empreendimento e suas unidades, inclusive em relação a sua conclusão, permanecem vigentes inobstante a emissão do TVO.
Estando as matrículas dos lotes objeto da incorporação já individualizadas no registro de imóveis, em razão do loteamento em execução ou já finalizado, será necessário realizar tanto o registro da incorporação imobiliária, quanto a averbação da conclusão da construção da casa, na matrícula mãe e nas matrículas das unidades autônomas, de forma replicada e sem custo adicional ao incorporador.
Por ser tratar de uma incorporação imobiliária, esta nova modalidade aplicada para casas isoladas ou geminadas está sujeita a todas as disposições da Lei de Incorporações e poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, com o benefício do regime especial de tributação (RET), e a possibilidade de desistência da incorporação.
O regime do patrimônio de afetação tem a finalidade de afastar o risco dos adquirentes de unidades autônomas do empreendimento em construção ao separar o patrimônio e os recursos destinados a execução do empreendimento das demais atividades e operações da incorporadora. Caso o incorporador se submeta ao patrimônio de afetação, poderá aderir ao RET, usufruindo de uma simplificação para recolhimento de impostos e contribuições federais, com uma alíquota de 4% das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Para fins da incorporação ora retratada, é recomendável que sejam verificadas as normas das corregedorias locais e a legislação municipal, a fim de confirmar as licenças necessárias, obrigações legais e processos de aprovação do empreendimento, além dos procedimentos de registro e averbação no Registro de Imóveis local.
