Condomínios residenciais, comerciais e de uso misto podem enfrentar condutas que tornam insustentável a convivência entre os ocupantes. Conheça a figura do condômino antissocial e as sanções e medidas aplicáveis, incluindo a possibilidade de exclusão do condomínio.
Autoria: Equipe Contratos Comerciais e Imobiliário
O condômino antissocial representa uma das situações mais sensíveis no âmbito da vida condominial, pois envolve o conflito entre o direito individual de propriedade e a necessidade de preservação da segurança, do sossego, da salubridade e da convivência harmônica entre os demais moradores.
Mas, afinal, quem pode ser considerado condômino antissocial? Conforme o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, é antissocial o condômino ou possuidor que, por meio de comportamento reiterado, gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Podem caracterizar esse comportamento, por exemplo, ameaças ou agressões contra moradores ou funcionários, perturbação reiterada do sossego, mesmo após advertências, e a prática de atos que danifiquem as áreas comuns ou coloquem em risco a segurança dos demais ocupantes. Contudo, é importante destacar que uma ocorrência pontual ou um simples desentendimento entre vizinhos não são suficientes, isoladamente, para caracterizar o comportamento antissocial.
A caracterização dessa conduta deve considerar não apenas o comportamento do condômino, mas também as normas que disciplinam a convivência no condomínio. Nesse sentido, a convenção condominial e o regimento interno podem especificar os deveres e as regras de convivência, desde que respeitados os limites estabelecidos pela legislação. A disciplina jurídica do tema encontra fundamento nos deveres impostos aos condôminos pelo Código Civil, especialmente na obrigação de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou aos bons costumes, conforme o art. 1.336, inciso IV. Diante do descumprimento desses deveres e da verificação de comportamento antissocial, o Código Civil prevê expressamente a possibilidade de aplicação de multa correspondente ao décuplo da contribuição condominial, até ulterior deliberação da assembleia, observado o quórum de três quartos dos condôminos restantes (conforme interpretação extensiva do caput do art. 1.337).
A aplicação da multa, entretanto, pode não se mostrar suficiente para interromper a conduta. Embora o Código Civil já reconheça o comportamento antissocial e estabeleça as respectivas sanções pecuniárias, não disciplina expressamente a exclusão do condômino ou possuidor antissocial. Atualmente, essa possibilidade é reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência em situações excepcionais, especialmente quando as multas e as demais medidas adotadas se mostrarem insuficientes para interromper a conduta.
É justamente diante dessa ausência de previsão expressa que se insere o Projeto de Reforma do Código Civil, que pretende conferir tratamento legal à exclusão, caso a proposta seja aprovada. Nesse cenário, a proposta admite a exclusão do condômino antissocial quando a sanção pecuniária se mostrar ineficaz, assegurados o direito de defesa e a necessária análise das circunstâncias de cada caso. Para tanto, uma nova assembleia poderá deliberar, por dois terços dos condôminos presentes, pela exclusão, cuja efetivação dependerá de decisão judicial que proíba o acesso do infrator à unidade autônoma e às dependências do condomínio. A proposta também prevê a possibilidade de readmissão quando cessada a causa que motivou a medida e determina que, caso os atos sejam praticados por apenas um familiar ou morador da unidade, a proibição de acesso recaia somente sobre o responsável pela conduta.
O assunto está entre os temas debatidos pela Reforma, com a proposta de estruturação de um procedimento escalonado, que parte da aplicação das sanções pecuniárias e admite a exclusão judicial como medida extrema, quando elas se mostrarem ineficazes. Enquanto o tema permanece em discussão, a adoção dessas medidas deve ser avaliada com cautela e à luz das particularidades de cada caso.
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