Impulsionados pelo e-commerce, os condomínios logísticos e industriais crescem em ritmo acelerado. Por trás dos galpões, porém, há uma estrutura jurídica própria e uma convenção que precisa dar conta de docas, pátios, ruído e circulação de cargas.
Autoria: Equipe Contratos Comerciais e Imobiliário
O avanço do e-commerce e a busca por cadeias de suprimento mais eficientes transformaram os condomínios logísticos e industriais em um dos segmentos mais aquecidos do mercado imobiliário. Os números confirmam o movimento: o setor de galpões de alto padrão encerrou o primeiro semestre de 2026 com a menor taxa de vacância da série histórica, 5,5% e um estoque nacional de 39,2 milhões de metros quadrados, distribuídos em 264 edifícios[1]. Nos últimos doze meses, o inventário cresceu cerca de 13%, com o e-commerce liderando a ocupação[2]. Ao contrário do condomínio residencial, aqui convivem, lado a lado, centros de distribuição, indústrias e operadores logísticos, cada qual com sua rotina de produção, armazenagem e movimentação de cargas. Essa convivência entre atividades intensas e, por vezes, incompatíveis é justamente o que torna a estrutura jurídica desses empreendimentos tão relevante.
Do ponto de vista jurídico, ainda que não se encontre perfeita simetria, um formato comum é o condomínio edilício, regido pela Lei nº 4.591/1964 e pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Nele, cada galpão ou módulo constitui uma unidade autônoma, de propriedade exclusiva, à qual corresponde uma fração ideal das áreas comuns, como vias internas, pátios de manobra, docas, portaria e infraestrutura de segurança. Dependendo do projeto, o empreendimento também pode ser estruturado como condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil), em que a unidade autônoma é o próprio lote, com matrícula própria, aplicando-se, no que couber, as regras do condomínio edilício. A escolha do modelo tem reflexos diretos no registro, no rateio de despesas e na forma de administração.
É nesse cenário que entram a convenção de condomínio e o regimento interno. São eles que organizam a vida do empreendimento: definem os critérios de rateio das despesas (em regra proporcionais à fração ideal, salvo previsão diversa), a forma de administração, os quóruns de deliberação, as sanções e, sobretudo, as regras de uso das áreas comuns e das unidades. Em condomínios logísticos e industriais, esses documentos vão além do padrão residencial e preveem cláusulas específicas para a realidade operacional.
No âmbito operacional, a convenção pode disciplinar questões como a destinação das unidades e as atividades permitidas ou vedadas, a circulação de veículos de carga, os horários de carga e descarga, o uso de docas e pátios, além de limites a atividades que gerem ruído excessivo, vibração ou emissão de poluentes capazes de interferir na operação dos demais condôminos. Também merecem atenção a segurança, o controle de acesso, a prevenção de acidentes e a responsabilidade por danos, sem esquecer que cada atividade está sujeita ao zoneamento municipal e ao licenciamento ambiental aplicável. Muitos desses empreendimentos operam em regime contínuo, o que exige regras claras para preservar tanto a produtividade quanto a boa convivência.
Mais do que um conjunto de galpões, o condomínio logístico ou industrial é um ambiente compartilhado de operações de alto valor e baixa tolerância a interrupções. Estruturar corretamente o empreendimento e redigir uma convenção que traduza sua realidade operacional contribui para a previsibilidade, para a redução de litígios e para a proteção do negócio de cada condômino. Conhecer a estrutura jurídica adotada e o conteúdo da convenção é, portanto, um passo relevante para incorporadores, investidores, síndicos e ocupantes.
O CMT Advogados permanece à disposição para auxiliar clientes e parceiros na estruturação de empreendimentos, na elaboração e revisão de convenções e regimentos internos e no esclarecimento de dúvidas sobre o tema.
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[1] https://forbes.com.br/forbes-money/forbes-real-estate/2026/07/galpoes-logisticos-mercado-livre-shopee-vacancia/
[2] https://brazileconomy.com.br/empresas/constru-economy/2026/05/condominios-logisticos-iniciam-2026-com-ocupacao-recorde-e-vendas-bilionarias/
