Discussão sobre o projeto de reforma do Código Civil, que propõe a aquisição de personalidade jurídica pelo condomínio edilício, suas lacunas e possíveis impactos.
Autoria: Equipe Contratos Comerciais e Imobiliário
Entre as diversas alterações propostas pelo Projeto de Lei nº 4/2025, que promove ampla reforma do Código Civil, uma das mais relevantes para o direito imobiliário consiste na possibilidade de atribuição de personalidade jurídica ao condomínio edilício. A ideia não é nova; o tema já havia sido objeto do Projeto de Lei nº 3.461/2019, apresentado especificamente para reconhecer essa personalidade, e agora retorna no contexto mais amplo da reforma. Pela proposta atual, o condomínio poderá adquirir personalidade jurídica mediante registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, deixando de ser, ao menos formalmente, um ente despersonalizado.
Embora não seja considerado pessoa jurídica pelo Código Civil, o condomínio recolhe tributos, contrata empregados, celebra contratos, administra recursos, mantém contas bancárias e atua judicialmente representado pelo síndico. A reforma busca corrigir uma suposta assimetria entre a classificação jurídica do condomínio e as funções que ele desempenha na prática. A questão, contudo, é se a alteração resolve um problema relevante ou cria incertezas em um sistema que, apesar de suas imperfeições conceituais, já funciona de forma satisfatória.
A ausência de personalidade jurídica formal nunca impediu o condomínio de exercer suas funções essenciais. Isso ocorre, inclusive, com outros entes despersonalizados, como o espólio, a massa falida, a herança jacente ou vacante e a sociedade em comum. A legislação, a doutrina e a jurisprudência construíram um regime que permite ao condomínio atuar como centro autônomo de imputação de direitos e obrigações. Assim, embora não integre o rol do art. 44 do Código Civil, ele celebra negócios, administra recursos e bens vinculados às suas finalidades e possui legitimidade processual reconhecida.
O sistema já criou, dessa forma, uma personificação funcional ou anômala adequada às necessidades práticas da administração condominial e à função do condomínio como centro comum de interesses de proprietários e moradores. Nesse contexto, não é evidente qual problema concreto deixará de existir com a atribuição formal de personalidade jurídica, nem quais seriam as vantagens do novo regime.
Adicionalmente, embora a proposta condicione a personificação ao registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, não define o documento a ser apresentado nem seu conteúdo mínimo. Seria a convenção, uma ata assemblear, um instrumento autônomo ou documento semelhante a um estatuto social? O Projeto de Lei nº 3.461/2019, inclusive, trazia alguns elementos adicionais. Essa definição é relevante, pois o conteúdo do ato constitutivo poderá estabelecer regras mais complexas de governança, funcionamento, representação, administração e responsabilidade. Sem disciplina legal, as soluções adotadas podem ser muito distintas.
Para administradoras, incorporadoras, instituições financeiras, fornecedores e empresas que contratam com condomínios, a mudança poderá ter efeitos imediatos na análise documental e na elaboração dos contratos. Será necessário verificar se o condomínio optou pela personificação, quais poderes foram atribuídos ao síndico, se a contratação depende de aprovação assemblear e qual patrimônio responderá pelas obrigações assumidas. Sem regras uniformes, negócios semelhantes poderão exigir procedimentos e documentos diferentes conforme a situação registral de cada condomínio.
Essa talvez seja a maior lacuna da proposta. O texto inicial não inclui expressamente o condomínio entre as pessoas jurídicas do art. 44, nem estabelece regime próprio completo. Surgem, assim, dúvidas sobre a aplicação analógica das regras das associações, a eventual função estatutária da convenção e o tratamento das omissões legais. O resultado pode ser o aumento da litigiosidade e da insegurança interpretativa.
A personificação também poderá atrair institutos que hoje não se aplicam com a mesma clareza aos condomínios. É o caso da desconsideração da personalidade jurídica, que poderá suscitar debates sobre a responsabilização dos síndicos, na condição de administradores, ou dos próprios condôminos em situações excepcionais.
Além disso, a personalidade jurídica costuma implicar formação de patrimônio próprio, composto por bens, direitos e obrigações, bem como capacidade para adquirir novas posições jurídicas. Nesse sentido, o condomínio poderia adquirir terreno vizinho para ampliar áreas comuns ou figurar como titular registral de imóvel destinado a estacionamento ou lazer? Embora isso possa ser visto como vantagem, a hipótese altera a concepção tradicional do condomínio edilício e exigiria disciplina legislativa mais detalhada.
A definição do patrimônio próprio também terá relevância para a concessão de crédito e para a cobrança de dívidas condominiais. Credores precisarão compreender se a obrigação poderá ser satisfeita apenas com ativos registrados em nome do condomínio, se continuará vinculada às contribuições dos condôminos e em quais situações poderá haver responsabilização adicional. A falta de resposta para essas questões poderá influenciar garantias, limites de crédito, custos de contratação e exigências de aprovação interna.
Como a personificação aparenta ser facultativa, condomínios personificados e não personificados poderão coexistir. A dualidade tende a produzir soluções diferentes em matéria de responsabilidade, contratação, representação e titularidade patrimonial, aumentando a complexidade em vez de uniformizar o regime.
Enquanto essas questões não forem esclarecidas durante a tramitação legislativa, a principal cautela para quem contrata com condomínios será reforçar a verificação da convenção, das atas assembleares, dos poderes de representação do síndico e das autorizações exigidas para cada operação. Se a reforma for aprovada e o condomínio optar pela personificação, essa análise deverá incluir também o ato registrado e suas regras sobre administração, patrimônio e responsabilidade, evitando que a simples existência de um registro seja tratada como garantia suficiente de capacidade ou solvência.
Diante desses elementos, a proposta parte de uma premissa conceitualmente relevante: haveria um descompasso entre a classificação jurídica tradicional dos condomínios e a capacidade que o ordenamento já lhes reconhece para exercer direitos, assumir obrigações e atuar em juízo. Ainda assim, a utilidade prática da personificação precisa ser demonstrada, sobretudo porque o regime vigente já atende às necessidades ordinárias da administração condominial.
Esse regime, embora conceitualmente imperfeito, apresenta razoável estabilidade, característica especialmente relevante para o direito imobiliário. Sua substituição somente se justificará se a reforma oferecer ganhos concretos superiores aos riscos de transição e disciplinar, de forma clara, a constituição do condomínio personificado, seu patrimônio, a responsabilidade dos condôminos e administradores e o regime aplicável às omissões. Sem essas definições, a proposta tende a transferir para os contratos, os registros e o Poder Judiciário dúvidas que hoje não impedem o funcionamento ordinário dos condomínios.
Clique aqui para acessar a newsletter:
