O aluguel de curta temporada por plataformas digitais segue no centro dos debates condominiais. Após recentes decisões do STJ e a afetação do Tema 1.443 dos recursos repetitivos, a definição dos limites entre o direito de propriedade e a destinação residencial das unidades permanece em discussão.
Autoria: Equipe Contratos Comerciais e Imobiliário
A popularização de plataformas digitais de hospedagem trouxe uma nova forma de utilização dos imóveis: as estadias de curtíssima duração, o chamado “short stay”. Cada vez mais presente nos condomínios residenciais, o modelo usualmente gera questionamentos sobre como conciliar o interesse do proprietário em explorar economicamente a sua unidade com a expectativa dos demais moradores quanto ao caráter residencial do edifício. É nesse ponto que entram em cena três elementos centrais: a destinação da unidade, a convenção condominial e os limites do exercício da propriedade.
Para compreender o debate, é útil distinguir alguns conceitos. A residência é onde a pessoa mora com intuito permanente, enquanto o domicílio é o local onde a pessoa estabelece sua residência definitiva ou onde exerce suas atividades profissionais. Por outro lado, a hospedagem é a habitação temporária, marcada pela transitoriedade e, muitas vezes, pela oferta de serviços, como limpeza. A locação por temporada, prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), pressupõe finalidade residencial transitória, por prazo não superior a noventa dias. A depender de como a unidade é efetivamente utilizada, a atividade pode aproximar-se mais de uma locação residencial ou de uma hospedagem, e essa classificação tem reflexos jurídicos relevantes.
O tema chegou ao STJ em 2021, no julgamento do REsp 1.819.075/RS. Na ocasião, discutiu-se a relação entre a destinação residencial prevista na convenção e o uso da unidade para hospedagem remunerada de curta temporada. O debate girou em torno do dever do condômino de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e de preservar a segurança, o sossego e a saúde dos demais moradores (art. 1.336, IV, do Código Civil), sempre em diálogo com o direito de propriedade assegurado ao titular da unidade.
Em 2026, o assunto voltou a ganhar destaque. A 2ª Seção do STJ firmou entendimento no sentido de que a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção condominial pode ser incompatível com a exploração da unidade por meio de plataformas digitais de locação por curta temporada, ainda que não exista vedação expressa à atividade. Também foi discutida a necessidade de deliberação assemblear, com observância do quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil, para eventual autorização dessa forma de utilização da unidade. As discussões envolvem a complexidade de compatibilizar interesses individuais e coletivos dentro do condomínio.
Vale registrar que o debate segue em construção. Recentemente, a 2ª Seção afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) e determinou a suspensão, em âmbito nacional, dos processos que discutem a matéria. A tese a ser definida examinará se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir locações de curta temporada por meio de plataformas digitais ou se é necessária previsão expressa nesse sentido. Até o julgamento definitivo, permanece relevante a análise das circunstâncias concretas de cada empreendimento, especialmente da convenção condominial e da forma como a unidade é efetivamente utilizada.
A recente afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos demonstra que o debate ainda está em evolução e demanda acompanhamento pelos agentes envolvidos. A definição dos limites entre o direito de propriedade, a exploração econômica da unidade e a destinação residencial prevista nas convenções condominiais permanece em discussão, o que torna relevante a análise das regras aplicáveis a cada empreendimento e das particularidades de cada situação concreta.
O CMT Advogados permanece à disposição para auxiliar clientes e parceiros no acompanhamento dos desdobramentos do tema e no esclarecimento de dúvidas.
Clique aqui para acessar a newsletter:
