O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) unifica informações sobre imóveis urbanos e rurais em uma base nacional, trazendo mais transparência e segurança às transações. A novidade impacta diretamente incorporadoras, construtoras, investidores e gestores de imóveis, que precisarão se adequar para evitar riscos fiscais e aproveitar oportunidades de valorização patrimonial.
Autores: Gabriela Pires, Gabriela Vieira e Jéssica de Lara
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela Lei Complementar nº 214/2025, no contexto da reforma tributária, surge com a proposta de concentrar em uma base nacional única os dados sobre imóveis urbanos e rurais. Até então, essas informações encontravam-se distribuídas entre cartórios, prefeituras, Receita Federal, INCRA e órgãos ambientais, cada qual mantendo seus próprios registros e cadastros, muitas vezes desatualizados ou desconectados entre si.
Para dar efetividade ao sistema, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 regulamentou as obrigações impostas aos cartórios, especialmente no que diz respeito ao compartilhamento de informações com as administrações tributárias e à adoção do CIB como identificador único dos imóveis no país.
O objetivo é claro: aumentar a transparência, reduzir fraudes, aprimorar a tributação e conferir maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, sejam elas compra e venda, locação ou financiamento. Na prática, o CIB, representado por um código único nacional, passa a complementar a matrícula do imóvel e outros cadastros já existentes. Isso exigirá a regularização de imóveis com dados inconsistentes ou defasados.
Um dos pilares desse processo é a integração obrigatória dos cartórios ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), instituído pelo Decreto nº 11.108/2022. Esse sistema centraliza informações de diferentes bases, permitindo o cruzamento de dados e oferecendo às administrações públicas uma visão mais ampla e confiável sobre o patrimônio imobiliário nacional. A partir dele, documentos e informações passarão a ser transmitidos de forma imediata, logo após a lavratura ou registro de cada ato.
A instrução normativa também prevê que o código CIB deverá constar dos sistemas e documentos lavrados ou registrados, conforme cronograma de implementação. O descumprimento dessas regras será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e poderá acarretar sanções previstas na Medida Provisória nº 2.158-35/2001, além de outras penalidades administrativas.
Na prática, uma das consequências imediatas é que cada imóvel do país passará a ter um código CIB, que coexistirá com cadastros como a matrícula ou o número do INCRA, funcionando como elo de integração entre eles. Isso permitirá maior controle das operações imobiliárias e um acompanhamento mais próximo por parte do Fisco, já que as serventias extrajudiciais estarão diretamente vinculadas ao sistema.
Na seara tributária, os impactos do CIB possuem relação direta com a fiscalização, já que os entes fazendários farão uso dos dados centralizados fornecidos pelas entidades responsáveis para o fim de estimar o valor de mercado dos imóveis. Atualmente, os cadastros costumam estar desatualizados e a maior parte dos imóveis subavaliados. A estimativa com o CIB é de uma mudança significativa desse cenário, já que os Fiscos federal, estadual e municipal, terão acesso aos mesmos dados, atualizados e padronizados.
A partir da análise dos dispositivos da LC 214/25, verifica-se a busca por maior transparência e rastreabilidade às atividades do setor da construção civil. A previsão de que cada obra receba uma identificação cadastral própria permite individualizar os empreendimentos, evitando a diluição de responsabilidades fiscais e contábeis. Ademais, essa lógica é reforçada pela determinação de que a apuração do IBS e da CBS seja feita de forma segregada para cada empreendimento, vinculado a um CNPJ ou CPF específico, tratando cada obra, incorporação ou parcelamento do solo como um centro de custo autônomo. Esse modelo não apenas organiza a gestão tributária, mas também amplia a segurança jurídica e a capacidade de fiscalização, alinhando a tributação à realidade operacional do setor, embora gere, indiscutivelmente, maior controle pelo Fisco.
Importante, ainda, analisar-se o novo modelo à luz do atual cenário de dificuldade na apuração do real valor de imóveis para fins de apuração de tributos como ITCD, ITPU e ITBI, que se deve às diversas informações distintas atreladas a um mesmo bem e constantes dos cadastros das diferentes esferas. Não por acaso o CIB foi instituído no contexto da Reforma Tributária. É que, com as informações advindas de uma só base de dados, acessível a todas as esferas fazendárias, o Fisco obterá uma base de cálculo uniformizada para os fins da incidência tributária.
Ou seja, a alteração do valor de um imóvel tem potencial para impactar, além do (i) Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, incidente nas operações gratuitas com imóveis, como herança e doação; também (ii) o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), imposto de competência municipal diretamente vinculado à propriedade de bem imóvel; (iii) o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigido em operações onerosas com imóveis, como de compra e venda; (iv) o Imposto de Renda incidente sobre operações imobiliárias e, eventualmente, outros tributos como o Imposto sobre Serviços (ISS), no caso de obras e construção civil.
Mais que isso, a atualização do valor venal servirá à apuração do novo modelo de tributação sobre o consumo, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão o ICMS, ISS, PIS e COFINS.
Embora os resultados e recomendações ao gestor do sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter) devam ser apresentados até 20 de dezembro deste ano, o sistema estará disponível em 2026 em formato de teste e apenas em 2027 estará em pleno funcionamento. Nesse período, os órgãos da administração federal direta e indireta, serviços notariais e de registro, além das capitais e do Distrito Federal, deverão adequar seus sistemas para adotar o CIB. Já os estados e demais municípios terão até vinte e quatro meses para cumprir essa exigência.
Os proprietários de imóveis e aqueles que atuam no setor imobiliário devem estar atentos às mudanças vindouras, já que, a partir da atualização e unificação dos registros imobiliários o resultado prático é um aumento da fiscalização tributária e da própria base de cálculo dos tributos incidentes nesse tipo de operação, sem a necessidade de qualquer mudança nas suas alíquotas.
Os profissionais das equipes tributária e imobiliária do CMT estão à disposição para maiores esclarecimentos e para assessorar os clientes nesse novo cenário.
