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O Marco Legal das Garantias

Autoras: Fernanda Milnitsky e Amanda Rodrigues

Foi sancionado em 30 de outubro de 2023 o Marco Legal das Garantias () Lei nº 14.711/23) que dispõe sobre as regras de garantia, de créditos e imobiliária.

Sancionada em 30 de outubro de 2023, a Lei 14.711/23 que instituiu o chamado “Marco Legal das Garantias” trouxe inovações para facilitar a execução de garantias, viabilizar a utilização de ativos subutilizados como garantias em operações de crédito e, de modo geral, diminuir riscos de inadimplência dos devedores.

O Projeto de Lei surgiu como uma proposta para reduzir custos de operações financeiras através da diminuição de juros, tendo em vista que visa trazer uma maior celeridade e previsibilidade aos processos e procedimentos relacionados às operações de crédito. O objetivo principal do projeto de lei seguiu até a elaboração do texto final publicado, ainda que tenha passado por algumas alterações ao longo da sua tramitação.

As novidades trazidas pelo Marco Legal alteraram dispositivos do Código Civil, da Lei de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, da Lei de Registros Públicos, dentre outros diplomas legais. Uma das principais alterações diz respeito a alienação fiduciária de propriedade superveniente. Isso porque, via de regra, antes da vigência da lei, não era possível alienar fiduciariamente imóvel ainda não quitado.

Com o Marco Legal das Garantias, torna-se possível a constituição de sucessivas alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel para garantir novas dívidas. O fiduciante dá em garantia a propriedade futura ou expectativa de propriedade, a “Propriedade Superveniente”.  A lei trouxe a possibilidade de um devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, limitado ao valor do bem. Ou seja, um devedor poderá utilizar um mesmo bem junto à uma mesma instituição financeira ou instituições integrantes do mesmo sistema de crédito cooperativo para contrair diversas dívidas. Assim, se um bem é avaliado em 100 mil reais, em tendo uma alienação fiduciária de 40 mil reais, o mesmo bem pode servir como garantia para novas alienações que totalizem até 60 mil reais.

Ainda, a lei cria a figura do agente de garantia, que consiste em um representante nomeado pelos credores para atuar em seu benefício. Assim, o agente poderá gerenciar os bens dados em garantia, fazer registro de gravame de bens e até executar a garantia caso seja necessário. Além disso, o agente poderá representar o credor em ações judiciais a respeito do crédito e usar até a execução extrajudicial quando permitido na lei especial.

A lei trouxe também mudanças ao procedimento de execução da garantia fiduciária e ampliou a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca. Antes, a opção era restrita a operações do Sistema Financeiro de Habitação e credores que fossem instituições financeiras ou companhias de seguros. Com a mudança da legislação, os procedimentos para excussão das garantias fiduciárias e hipotecárias ficam bastante semelhantes.

Outra alteração, ainda, diz respeito à negociação extrajudicial da dívida antes da realização de protesto. Com as alterações à Lei 9.92/97, que regulamenta os serviços de protesto de títulos, surge a possibilidade do apresentante do título ou credor, caso requeira expressamente, ofertar proposta de solução negocial prévia ao protesto, por intermédio dos tabelionatos. Nesses casos, o tabelião intimará o devedor sobre a proposta de desconto com prazo de resposta de até 30 dias, facultada a estipulação do valor ou percentual de desconto da dívida, bem como das demais condições de pagamento, se for o caso. A remessa será convertida em indicação para protesto pelo valor original da dívida na hipótese de negociação frustrada e se não houver a desistência do apresentante ou credor. Em caso de acordo, o devedor deverá arcar com todos os custos de registro e cancelamento do tabelionato.

Outros pontos trazidos pelo Marco Legal das Garantias são relacionados aos requisitos aplicáveis à emissão de debêntures, com alterações na Lei das Sociedades por Ações, ao resgate antecipado de letra financeira, com alterações à Lei 12.249/10, aos limites de redução do imposto de renda incidente sobre rendimentos auferidos por aplicações em fundos de investimento com beneficiário residente ou domiciliado no exterior, com alterações na Lei 11.312/06 entre outros.

A nova lei tende a trazer diversas melhorias na relação entre credores e devedores, visando facilitar a relação entre as partes e agilizar não apenas a tomada de crédito, como também a satisfação dele.

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