Receita Federal busca unificar as normas dos regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e Casa Verde e Amarela – CVA.
Autores: Gilmara Ribeiro e Gabriela Pires
A IN RFB nº 2.179/2024 e a IN RFB nº 2.199/24 têm por objetivo consolidar e padronizar normas sobre a tributação no mercado imobiliário, em especial no que tange ao Regime Especial de Tributação – RET e à apuração de IRPJ, CSL, PIS e COFINS com alíquota única e definitiva (entre 1% e 4%) incidente sobre as receitas da atividade imobiliária, sendo irretratável a adesão.
Segundo a própria Receita Federal do Brasil – RFB, a necessidade de consolidação e atualização decorre de mudanças legislativas e de interpretações da legislação tributária firmadas em Soluções de Consultas.
Entre as previsões dessa norma, destacam-se:
- Efeitos do RET-Incorporação: Anteriormente, os efeitos se iniciavam a contar da data de apresentação do pedido pelo contribuinte. A partir de 01/01/2025, para a realização do procedimento de habilitação, o contribuinte deverá formalizar o pedido por meio da Internet e aguardar que o Auditor-Fiscal verifique o preenchimento dos requisitos e, de forma a validar a habilitação, serão publicados despacho decisório e/ou Ato Declaratório Executivo pela RFB;
- Sociedade em Conta de Participação – SCP: A legislação anterior não tratava expressamente da possibilidade de adesão ao RET por SCP, embora já houvesse Solução Consulta Cosit contemplando o posicionamento favorável. A partir de agora, a SCP que contiver, em seu patrimônio especial, incorporação que atenda aos requisitos da IN poderá sujeitar-se ao RET-Incorporação relativamente a essa incorporação;
- Parcelamentos do solo: Parcelamentos do solo mediante loteamento ocorridos a partir de 28/06/2022 serão considerados como incorporação imobiliária, desde que preenchidos os demais requisitos legais, podendo aderir ao RET-Incorporação. Essa previsão não constava expressamente na legislação anterior, embora a RFB já tivesse publicado posicionamento favorável à adesão;
- Unidades Imobiliárias e datas distintas de comercialização: A nova norma prevê expressamente – ao contrário da anterior – que a partir de 27/12/2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato;
- Dedução das vendas canceladas: Mais uma vez, buscando eliminar qualquer dúvida em relação ao tema e diante do posicionamento já indicado em Solução de Consulta Cosit, a RFB indica expressamente a possibilidade de dedução das vendas canceladas da base de cálculo do RET-Incorporação a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução das vendas. Não sendo possível a dedução dentro do mês, o saldo remanescente poderá ser utilizado nos períodos subsequentes.
Já nas operações que envolvam Programa Minha Casa Minha Vida e Programa Casa Verde Amarela, deve-se observar, também que:
- A base de cálculo das unidades habitacionais será o valor de comercialização da unidade ao adquirente final, e
- Para os contratos de construção firmados e com as obras iniciadas em 2019, a opção pelo RET poderá ser realizada a qualquer tempo e abrange somente as receitas auferidas após a opção pelo regime e a partir de 01/01/2020.
A equipe tributária do CMT Advogados está à disposição para eventuais dúvidas sobre as instruções normativas e a tributação no setor imobiliário.
