A tokenização imobiliária, com o uso da tecnologia blockchain, promete revolucionar o mercado imobiliário ao torná-lo mais acessível, eficiente e transparente. Contudo, sem um marco legal adequado, esses avanços podem gerar insegurança jurídica aos players do setor.
Autores: Lucas Petri Bernardes e Gabriela Vieira Suzin
O mercado imobiliário brasileiro é um setor que enfrenta desafios históricos muito caracterizados pela burocracia e por elevados custos de negociação. Nesse contexto, novas tecnologias como blockchain e a “tokenização” surgem prometendo melhorar a eficiência, a segurança, a confiabilidade e aumentar a inclusão no mercado imobiliário, resolvendo, ao menos em parte, os problemas enfrentados.
Tokenização é o processo de converter ativos reais ou digitais em tokens digitais registrados em uma blockchain. A digitalização e o fracionamento aumentariam a liquidez dos ativos disponíveis no mercado e facilitaria a compra e a venda de imóveis, reduzindo o valor mínimo de aquisição e ampliando o público investidor potencial por meio da criação de alternativas ao que já existe hoje, por exemplo, com os fundos imobiliários.
A blockchain é uma tecnologia de registro digital descentralizado, segura e transparente, que armazena dados em blocos encadeados cronologicamente, protegidos por criptografia, e que permite transações confiáveis sem intermediários, ou seja, dispensando o uso de cartórios, bancos ou agentes financeiros. A transferência de titularidade sobre os ativos utilizando tokens baseados em blockchain, portanto, poderia ser muito mais barata e rápida, mas exigiria uma reformulação jurídica e cultural.
No Brasil já existem iniciativas pioneiras e promissoras, que demonstram o potencial de aplicação dessas tecnologias no setor imobiliário. No entanto, apesar dos benefícios e das oportunidades que essas novas tecnologias trazem para o mercado imobiliário, elas também apresentam desafios e riscos que devem ser considerados. Entre os principais desafios, podemos citar a descentralização das informações antes consolidadas na matrícula do imóvel: ao permitir que os ativos imobiliários sejam negociados em plataformas digitais, sem a necessidade de registro formal, a tokenização pode gerar uma desconexão entre as informações constantes na matrícula e as constantes na blockchain.
Há também a questão da ausência de transferência formal da propriedade. No Brasil, a transferência de propriedade imobiliária exige a formalidade da escritura pública e o registro em cartório. Ao criarem e negociarem ativos imobiliários digitais, os investidores podem não estar cientes de que esses ativos não conferem a propriedade efetiva sobre o imóvel, mas sim direitos obrigacionais. Isso pode gerar insegurança jurídica e diversos conflitos, especialmente se os investidores não estiverem suficientemente informados sobre as características, os riscos e as limitações dos ativos imobiliários digitais.
Um ponto igualmente relevante é a questão regulatória, uma vez que a aplicação das novas tecnologias no mercado imobiliário ainda enfrenta algumas barreiras que podem dificultar ou inviabilizar operações ou modelos de negócios. A tokenização, por exemplo, pode esbarrar em normas de parcelamento do solo, de condomínio, de tributação, entre outras, que exigem requisitos e formalidades que atualmente não são compatíveis com a lógica e a dinâmica dos ativos digitais.
Assim, apesar de promissoras, as novas tecnologias ainda precisam enfrentar toda a legislação imobiliária tradicional bem como toda uma cultura característica do setor, ainda impregnada de desconfiança em ativos digitais e que dependeria, para adoção em larga escala, de uma coordenação entre reguladores e profissionais do setor imobiliário, bem como de mudanças legislativas substanciais. A CVM vem fazendo esforços para desenvolvimento da regulação, com o lançamento do sandbox regulatório em 2020, por meio da Instrução CVM 626, posteriormente substituída pela CVM 29, em 2021, com o objetivo de criar um ambiente controlado para testar inovações no mercado de capitais, incluindo projetos baseados em blockchain e tokenização. Contudo, como é natural de sua competência, a atuação fica limitada aos aspectos imobiliários ligados ao mercado de capitais, não atingido, portanto, as questões mais estruturantes da legislação imobiliária brasileira.
Para que a tokenização e a blockchain alcancem seu potencial no mercado imobiliário brasileiro será essencial uma articulação entre agentes públicos e privados que seja capaz de reformular conceitos muito antigos e arraigados e transformar as atuais estruturas fundadas nos registros cartoriais. A criação de um marco legal equilibrado que estimule a inovação sem comprometer a segurança jurídica será fundamental. Paralelamente, iniciativas de parcerias entre cartórios e plataformas que utilizam blockchain, programas de educação para o mercado e regulamentações específicas para tokens imobiliários podem pavimentar o caminho para um setor mais eficiente e inclusivo.
