Autora: Vitória Linck
É comum a prática de aquisição de imóveis por meio da assinatura de instrumento particular de compra e venda. No entanto, a mera formalização do instrumento particular com a quitação das obrigações pelo comprador não transfere automaticamente o imóvel para a sua propriedade. Para a transferência da titularidade do imóvel é necessário o seu registro na respectiva matrícula, razão pela qual, atualmente existem inúmeros imóveis que são considerados irregulares.
São diversos os motivos que levam o imóvel a estar irregular. O imóvel que permanece em nome do vendedor, além de ficar sujeito às execuções e dívidas que este vier a contrair, também não poderá ser transferido a terceiros.
A adjudicação compulsória é um procedimento que pode ser adotado pelo comprador para regularizar o registro de um imóvel em que se tem o direito real adquirido, mas que não se possui a documentação exigida em lei, seja pela morte do vendedor ou pela recusa na assinatura da escritura pública.
Por outro lado, o imóvel que não teve a titularidade transferida junto a matrícula também pode ocasionar prejuízos financeiros ao vendedor e atual proprietário registral. Isso porque eventuais débitos tributários incidentes sobre o imóvel, como é o caso do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), podem ser cobrados deste pela municipalidade.
Como o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, é analisada a matrícula do imóvel para identificar o proprietário registral, responsável pelo pagamento do imposto. Em razão da responsabilidade solidária pelo recolhimento do imposto, caso o IPTU não seja pago pelo atual possuidor do imóvel, o que vem sendo praticado pelos municípios é a cobrança dos débitos do proprietário indicado na matrícula.
Esse prejuízo financeiro oriundo da não transmissão de propriedade vem atingindo diversas incorporadoras imobiliárias, que entregam a posse dos imóveis aos compradores com a quitação do preço e acabam sofrendo com a inércia destes para realizar a escritura pública de compra e venda e formalizar a transferência da titularidade.
As medidas que vêm sendo tomadas pelas incorporadoras muitas vezes não apresentam resultados. Os débitos decorrentes de imóveis não escriturados podem se tornar significativos, originando protestos e execuções fiscais movidas pelos municípios. As consequências podem ser maiores, como a positividade em certidões importantes para operação regular da empresa, a impossibilidade de concessão de financiamento e os reflexos em contas bancárias.
Assim, a chamada adjudicação compulsória inversa pode ser uma alternativa a ser adotada pelas empresas vendedoras para efetivar a transferência da propriedade ao comprador que se nega a celebrar a escritura por não querer arcar com as custas de escritura, registro e imposto de transmissão (ITBI).
O comprador também deve contribuir para a conclusão do negócio com a transferência da propriedade do imóvel, o que ocorre com a outorga da escritura e o seu registro na matrícula. A adjudicação compulsória inversa impõe ao comprador a obrigação de proceder com a regularização da propriedade imobiliária e suportar com os ônus de transferência.
Atualmente, é possível realizar, como alternativa, a adjudicação compulsória extrajudicial. Ela é conduzida diretamente perante o registro de imóveis competente, podendo reduzir o tempo de regularização. O procedimento somente era possível com o ajuizamento de ação judicial para obter a carta de adjudicação, documento que servia como título para transferência de titularidade e que era levado a registro na matrícula do imóvel.
A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser solicitada não apenas pelo promitente comprador, cessionários e sucessores, como também pelo promitente vendedor (adjudicação compulsória inversa), desde que representados por advogado. O deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial independe do prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
A atual legislação ainda não apresenta uma solução adequada para a adjudicação compulsória inversa extrajudicial, uma vez que existe a dificuldade no cumprimento do pagamento das custas de registro e ITBI pelo comprador intimado pelo registro de imóveis. De todo modo, a alternativa ainda pode se mostrar vantajosa para a vendedora que tem interesse em concluir a compra e venda com a transferência do imóvel de forma mais célere. É a forma de afastar a sua responsabilidade sobre o imóvel alienado, pagando os valores incidentes sobre a operação e cobrando posteriormente o seu reembolso em juízo.
Sendo assim, a adjudicação compulsória extrajudicial acaba por ser uma alternativa para a concretização da transferência da propriedade quando o cumprimento de uma promessa de compra e venda se torna impossível, uma vez que superados os requisitos previstos na lei, o registro é realizado independentemente da outra parte.
